Als verhuurder van een woonruimte heeft u te maken met veel regels, zowel uit de wet als door rechters bepaald.
In dit artikel gaan wij in op een wettelijke verplichting voor een verhuurder, die lang niet bij alle verhuurders bekend is: de meldplicht bij huurachterstand.
Op 1 januari 2021 is het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening (Bgs) in werking getreden. In artikel 2 van dit besluit is bepaald dat een verhuurder een aantal acties moet ondernemen als een huurder een huurachterstand oploopt.
Welke acties moet een verhuurder nemen op basis van het Bgs
- De verhuurder moet inspanning leveren om persoonlijk in contact te komen met de huurder om de huurder te wijzen op de mogelijkheden om de betalingsachterstanden te voorkomen en in te lopen.
- Vervolgens moet de verhuurder de huurder wijzen op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening.
- De verhuurder moet de huurder ten minste eenmaal schriftelijk hebben aangemaand voor de huurachterstand.
- In de schriftelijke aanmaning (herinnering) moet de verhuurder hebben aangeboden de contactgegevens van de huurder aan het college voor schuldhulpverlening van de gemeente te sturen indien de huurder daarmee instemt.
- Als de huurder niet afwijzend heeft gereageerd op het aanbod om zijn contactgegevens aan de gemeente te verstrekken, moet de verhuurder deze contactgegevens van de huur verstrekken aan het college voor schuldhulpverlening van de gemeente met daarbij een opgave van de hoogte van de huurachterstand.
Als oplettende lezer heeft u natuurlijk al gezien dat u als verhuurder om schriftelijke toestemming van de huurder moet vragen om zijn gegevens aan de gemeente te verstrekken, maar dat u deze schriftelijke toestemming niet nodig hebt om de gegevens toch daadwerkelijk te verstrekken. Dat is vreemd, maar zo is het nu eenmaal bepaald. Als de huurder niet zelf in de lucht komt en bezwaar maakt tegen het verstrekken van zijn gegevens, moet u als verhuurder deze gegevens aan de gemeente verstrekken als er sprake is van een huurachterstand.
Wat als u niet aan deze verplichtingen voldoet?
In het Bgs is geen sanctie opgenomen voor de verhuurder die niet aan deze verplichtingen voldoet. Als het echter tot een rechtszaak komt en u vordert de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, dan moet de kantonrechter beoordelen of de huurachterstand het ontbinden van de huurovereenkomst (en dus de ontruiming) rechtvaardigt. In dit oordeel kan de kantonrechter dan meenemen dat niet is voldaan aan de verplichtingen uit het Bgs en om die reden de gevraagde ontbinding van de huurovereenkomst afwijzen. Het niet voldoen aan deze verplichtingen kan dus flinke gevolgen hebben.
Wat doet de gemeente met de melding?
De gemeente gaat contact zoeken met uw huurder en bekijken of schuldhulpverlening noodzakelijk is. Hierbij kan de gemeente aan de rechtbank vragen om een afkoelingsperiode van maximaal zes maanden te bepalen. In deze periode mogen geen incassomaatregelen worden getroffen en mag ook geen rechtszaak worden gestart. De huurder moet uiteraard wel de lopende huurverplichting nakomen.
In de praktijk
Als u wordt geconfronteerd met een huurder die de huur niet betaalt, probeert u eerst persoonlijk in contact te komen met deze huurder. Als dat lukt bespreekt u de achterstand en de mogelijkheden om deze in te lopen. Verder wijst u op de mogelijkheid van schuldhulpverlening. Als dit gesprek niet tot betaling leidt, stuurt u een aanmaning voor de huurachterstand. In deze brief wijst u nogmaals op de mogelijkheid van schuldhulpverlening en geeft u aan dat u de contactgegevens van de huurder aan het college voor schuldhulpverlening van de gemeente ter beschikking te stellen met schriftelijke toestemming van de huurder.
Als de huurder deze toestemming geeft of niet afwijzend heeft gereageerd, stuurt u een bericht aan de gemeente (college voor schuldhulpverlening) waarin u melding maakt van de huurachterstand.
Tegelijk kunt u de “veertien dagen”-aanmaning aan de huurder versturen met daarin de aankondiging van de incassokosten.
In het Bgs is geen wachttijd of iets dergelijks bepaald. Als na verloop van de veertien dagen-termijn uit de incassobrief nog niets is vernomen van de gemeente, staat het u dus vrij om de incassoprocedure te vervolgen om zo te voorkomen dat de huurachterstand te veel blijft oplopen.
