In een eerdere publicatie heb ik al eens gewezen op de verplichting van de verhuurder om bij huurachterstand het college voor schuldhulpverlening van de gemeente te informeren over een huurachterstand. Deze vroegsignalering geldt alleen bij de verhuur van woonruimten aan particulieren.
Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening. Hoe zat het ook al weer?
Op grond van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening (Bgs) is een verhuurder verplicht een aantal stappen te zetten:
- De verhuurder moet inspanning leveren om persoonlijk in contact te komen met de huurder om de huurder te wijzen op de mogelijkheden om de betalingsachterstanden te voorkomen en in te lopen.
- Vervolgens moet de verhuurder de huurder wijzen op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening.
- De verhuurder moet de huurder ten minste eenmaal schriftelijk hebben aangemaand voor de huurachterstand.
- In de schriftelijke aanmaning (herinnering) moet de verhuurder hebben aangeboden de contactgegevens van de huurder aan het college voor schuldhulpverlening van de gemeente te sturen indien de huurder daarmee instemt.
- Als de huurder niet afwijzend heeft gereageerd op het aanbod om zijn contactgegevens aan de gemeente te verstrekken, moet de verhuurder deze contactgegevens van de huurder verstrekken aan het college voor schuldhulpverlening van de gemeente met daarbij een opgave van de hoogte van de huurachterstand.
Wat als u niet aan deze verplichtingen voldoet?
In het Bgs is geen sanctie opgenomen. De wetgever heeft het dus aan de rechter overgelaten om een eventuele sanctie te verbinden aan het nalaten door de verhuurder van deze verplichting. Let wel: het is wel een verplichting! De verhuurder moet zich dus aan de regels uit het Bgs houden.
Inmiddels zijn de eerste uitspraken van kantonrechters bekend. Het beeld is heel wisselend. De kantonrechter te Zaandam heeft geen gevolgen verbonden aan het niet voldoen aan de vroegsignalering door de verhuurder. Een kantonrechter in Amsterdam heeft echter de gevraagde ontbinding van de huurovereenkomst afgewezen omdat de huurder geen vroegsignalering had gedaan.
De kantonrechters in Rotterdam gaan nog een stapje verder. De kantonrechters in Rotterdam hebben het beleid gemaakt om de gevraagde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde af te wijzen als er minder dan twee maanden zit tussen het doen van de vroegsignalering en het betekenen (uitreiken) van de dagvaarding.
Gemeente moet eerst schuldhulpverlening opstarten
Anders gezegd: nadat de verhuurder melding heeft gedaan bij de gemeente over de huurachterstand, moet de verhuurder nog minimaal twee maanden wachten voordat er een dagvaarding kan worden betekend waarin om de ontbinding van de huurovereenkomst wordt gevraagd en de ontruiming van het gehuurde. De reden hiervoor is dat aan de gemeente de tijd moet worden gegeven om de schuldhulpverlening op gang te krijgen.
De verhuurder mag ook niet te lang wachten: de Rotterdamse kantonrechters hebben ook nog bepaald als de dagvaarding na zes maanden na het doen van de vroegsignalering wordt betekend, ook dan geen ontbinding en ontruiming zal worden uitgesproken (uitzonderingen daargelaten). De Rotterdamse rechters zijn namelijk van mening dat van een verhuurder verwacht mag wordt dat hij voortvarend actie onderneemt als geen schuldhulptraject tot stand is gekomen na de vroegsignalering.
Kortom: Het beleid van de kantonrechters in Rotterdam heeft tot gevolg dat de vroegsignalering noodzakelijk is om een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te kunnen krijgen, maar dan alleen als de dagvaarding tussen twee en zes maanden na de vroegsignalering wordt betekend (uitgereikt) aan de huurder.
Rechtsongelijkheid geeft onzekerheid
Op dit moment geldt dit beleid alleen bij de rechtbank Rotterdam. Het is duidelijk dat in Nederland op dit moment dus een rechtsongelijkheid op dit punt bestaat en dat is niet wenselijk. De verwachting is dan ook dat er binnen afzienbare tijd een landelijk beleid komt waarin kantonrechters vastleggen hoe ze omgaan met de gevolgen van het niet voldoen aan de vroegsignalering. Nu is het bijna per rechter verschillend en dat geeft onzekerheid.
Ons advies is om al in een vroeg stadium bij een huurachterstand een vroegsignalering te doen. Als dan ook de volgende maanden betaling uitblijft en geen schuldhulptraject is opgestart, kan de dagvaarding worden betekend na twee maanden na het doen van de vroegsignalering om zo te voorkomen dat de huurachterstand te veel oploopt.
