De huurder van woonruimte wordt goed beschermd door de wet. Deze regels zijn voor een groot deel van semi-dwingend recht. Dit betekent dat niet van de regels mag worden afgeweken in het nadeel van de huurder. Eén van deze beschermingsregels is dat een huurovereenkomst woonruimte voor onbepaalde duur is. In principe kan de verhuurder de huur niet tussentijds beëindigen, tenzij daar een heel goede reden voor is. Deze redenen staan in de wet opgesomd en daarbuiten is opzegging door de verhuurder niet mogelijk.
Wat zijn de drie uitzonderingen voor tijdelijke verhuur
In de wet zijn echter drie uitzonderingen opgenomen. Hieronder beschrijven we de uitzonderingen om een woonruimte tijdelijk te verhuren. In deze gevallen kan de huurder zich na afloop van de overeengekomen periode niet beroepen op huurbescherming.
Huurovereenkomst voor bepaalde tijd
De eerste uitzondering is de huurovereenkomst voor bepaalde tijd. In 2015 is deze mogelijkheid ingevoerd om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Hierdoor is het mogelijk geworden een woonruimte voor een bepaalde tijd te verhuren. Voor zelfstandige woonruimten geldt dat deze tijd maximaal twee jaar mag zijn. Voor onzelfstandige woonruimten (bijvoorbeeld kamers) mag deze maximaal vijf jaar zijn. Het verlengen van deze termijn is niet mogelijk! Als de huurder ook na het verloop van de termijn mag blijven huren, ontstaat daarmee een vast contract en geldt de huurovereenkomst dus voor onbepaalde tijd. De huurder kan dan een beroep doen op huurbescherming. Let als verhuurder wel op dat tijdig wordt aangekondigd dat de huur eindigt na verloop van de termijn. Opzegging moet gebeuren tussen de drie maanden en één maand voor het aflopen van de overeengekomen periode. Als de verhuurder deze aankondiging niet doet in deze periode, ontstaat ook een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. In dit geval loopt de huurovereenkomst dus door met alle huurbescherming voor de huurder.
Tussenhuur of diplomatenclausule
De tweede uitzondering is de zogenaamde tussenhuur of diplomatenclausule. Deze uitzondering is mogelijk als de verhuurder tijdelijk afwezig is (bijvoorbeeld vanwege een verblijf in het buitenland) en de woning in die periode wil verhuren. De huurder en verhuurder spreken dan een vaste periode af en de huurder mag dan ook niet tussentijds opzeggen. Voorwaarde voor deze uitzondering is wel dat de verhuurder na afloop van de periode weer daadwerkelijk zelf in de woning gaat wonen. De verhuurder moet de overeenkomst wel tijdig opzeggen.
Verhuur op grond van de Leegstandswet
De laatste uitzondering is de verhuur op grond van de Leegstandwet. Als de woning tijdelijk leeg staat, bijvoorbeeld omdat deze gesloopt gaat worden of te koop staat en de verhuurder al is verhuisd. In deze gevallen is tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet mogelijk. Aan deze uitzondering zijn wel regels verbonden.
De verhuurder heeft hiervoor een vergunning van de gemeente nodig. De gemeente geeft een vergunning voor maximaal twee jaar, als men de woning op termijn wil slopen of renoveren. Na afloop mag de gemeente de vergunning steeds met een jaar verlengen, tot in totaal zeven jaar. Als de verhuurder een te koop staande woning tijdelijk wil verhuren, kan de gemeente een vergunning van maximaal vijf jaar verstrekken. De maximale duur verschilt wel per woningtype. Als de tijdelijke huur voorbij is, moet de verhuurder vijf jaar wachten voordat dezelfde woonruimte opnieuw tijdelijk mag verhuren volgens de Leegstandwet. De verhuurder heeft het recht tussentijds op te zeggen.
Wetswijziging waardoor de eerste uitzondering verdwijnt
De Eerste Kamer heeft op 14 november 2023 ingestemd met het afschaffen van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd. De uitzonderingen met een diplomaten clausule en verhuur volgens de Leegstandswet blijven dus bestaan. Bij het invoeren van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd in 2015 was het al de bedoeling dat deze mogelijkheid tijdelijk zou bestaat en nu komt daar dan ook een einde aan.
Het is nog niet bekend wanneer deze wetswijziging van kracht gaat worden, waarschijnlijk 1 juli 2024. Nadat deze wetswijziging van kracht is geworden, kunnen er dus geen huurovereenkomsten voor bepaalde tijd meer worden gesloten. De huurovereenkomsten voor bepaalde tijd die zijn gesloten voor de wetswijziging blijven gewoon van kracht, deze overeenkomsten eindigen dus nog zodra de bepaalde tijd is verlopen en tijdig is aangekondigd dat de overeenkomst eindigt.
Voor een aantal categorieën mag nog wel tijdelijk worden verhuurd, maar deze categorieën zijn voor de commerciële verhuur meestal niet interessant. Voor de volledigheid hier de categorieën:
- Buitenlandse studenten;
- Wisselwoning in verband met renovatie of sloop;
- Woningzoekenden in verband met specifieke wettelijke (mantel)zorg en maatschappelijke ondersteuning;
- Verhuur aan kinderen van een overleden ouder die huurder was;
- Woningzoekenden met een minderjarig kind.
Verruiming opzegmogelijkheden verhuurder
De hoofdregel bij huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd is dat verhuurders deze alleen in uitzonderlijke gevallen kunnen opzeggen. Deze uitzonderlijke gevallen zijn in de wet bepaald en buiten deze gevallen is opzegging door de verhuurder niet mogelijk.
Met de wetswijziging worden de opzegmogelijkheden voor verhuurders iets verruimd. Eén van de uitzonderlijke gevallen is dat de verhuurder de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De definitie van wat moet worden verstaan onder dringend eigen gebruik wordt uitgebreid. Hieronder gaat na de wetswijziging ook vallen:
- Opzegging in verband met verkoop van de woning door een particulier die maximaal één woning verhuurt en die voorafgaand aan de verhuur zelf minimaal twee jaar in de woning heeft gewoond;
- Opzegging in verband met de wens de woning aan kind(eren) of ouder(s) te verhuurder, maar dan moet dat wel in de huurovereenkomst zijn opgenomen.
Meer weten?
Huurrecht blijft een complexe wetgeving. Stam Juristen is gespecialiseerd in huurrecht. Dit geldt ook voor huurrecht, op gebied van zakelijke verhuur. Heeft u vragen, neem dan hier vrijblijvend contact op.
