Wet goed verhuurderschap: gevolgen voor verhuurders

Op 1 juli 2023 is de Wet Goed Verhuurderschap (WGV) in werking getreden. Deze wet is gemaakt om ongewenste verhuurpraktijken te voorkomen en tegen te gaan. Deze wet richt zich dan ook vooral op verhuurders en verhuurbemiddelaars van woningen. In dit artikel geef ik in grote lijnen de gevolgen voor de verhuurders weer en ga ik ook in op de mogelijke gevolgen van het overtreden van de WGV.

Inleiding

Met de WGV heeft de overheid een (extra) instrument in het leven geroepen om ongewenste verhuurpraktijken aan banden te leggen. Deze wet richt zich daarom ook op verhuurders en verhuurbemiddelaars. De wet stelt een aantal regels vast en bepaalt ook dat de verhuurder een informatieplicht heeft. Verder regelt de WGV dat de gemeente een vergunningstelsel in het leven kan roepen voor het verhuren van woningen binnen de gemeente.

Het toezicht op de naleving van deze wet ligt bij de gemeente.

Allereerst zal ik ingaan op de eisen die worden gesteld aan de verhuurder en verhuurbemiddelaar (waar ik in het vervolg spreek van de verhuurder, wordt daarmee ook de verhuurbemiddelaar bedoeld), daarna op de informatie die de verhuurder moet verstrekken en tot slot op de sancties die de gemeente kan opleggen.

Eisen

Hieronder geef ik een opsomming van de belangrijkste eisen waaraan de verhuurder moet voldoen, in volgorde van de wet (deze lijst is dus niet uitputtend):

De verhuurder:

• mag geen “ongerechtvaardigd onderscheid” maken bij de toewijzing van de woning. Dit wil zeggen dat de verhuurder niet mag discrimineren op welke grond ook. De verhuurder moet daarom een heldere en transparante selectieprocedure gebruiken en deze ook communiceren als de woning publiekelijk wordt aangeboden. Dit betekent dat de verhuurder de procedure moet beschrijven.
• moet aan de afgewezen kandidaten (kunnen) motiveren waarom is gekozen voor de gekozen huurder.
• moet zich onthouden van iedere vorm van intimidatie.
• mag maximaal tweemaal de kale huurprijs als waarborgsom vragen.
• moet de huurovereenkomst schriftelijk vastleggen en opstellen in een taal die de huurder machtig is.
• is verplicht de huurder bepaalde informatie te verstrekken (waarover later meer).
• betaalt de verhuurbemiddelaar.
• mag niet meer servicekosten in rekening brengen dan wettelijk bepaald.
• mag niet meer huur vragen dan de bedragen die door de overheid als maximum zijn bepaald. Dat betekent dus dat de verhuurder alleen in de vrije sector zelf de huur mag bepalen.
• mag geen hogere huurverhoging doorvoeren dan op grond van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte als maximum percentage is bepaald (dat geldt dus ook voor de vrije sector).
• legt een werkwijze vast die is gericht op het voorkomen van woondiscriminatie.

Al met al een hele lijst. Veel van deze punten volgt al uit bestaande wet- en regelgeving. Door deze punten ook onder te brengen in de WGV, kan de gemeente nu ook handhaven op deze punten. Met alle gevolgen van dien.

Informatieplicht

Eén van de eisen waaraan de verhuurder moet voldoen is het verstrekken van bepaalde informatie. Een deel van deze informatie zal opgenomen staan in de huurovereenkomst en hoeft dan verder niet afzonderlijk nog een keer verstrekt te worden. De informatie die niet in de huurovereenkomst staat moet wel afzonderlijk en schriftelijk (!) aan de huurder worden verstrekt. Dit geldt ook voor reeds bestaande huurovereenkomsten! Ook nu weer een lijst. De informatie die moet worden verstrekt:

• de rechten en plichten van de huurder ten aanzien van de huurovereenkomst. Dit onderdeel is verder uitgewerkt in een ministeriële regeling:
• informatie over de verplichting van de huurder om de woning te gebruiken zoals is afgesproken in de huurovereenkomst en de mogelijke gevolgen als dat niet gebeurt.
• dat de verhuurder de woning uitsluitend met toestemming van de huurder mag betreden met uitzondering van de in de ministeriële regeling opgesomde situaties (die moeten worden beschreven).
• de verschillende soorten huurovereenkomsten met de bijbehorende huur- en huurprijsbescherming, de mogelijkheid tot huurverhoging en de wijze waarop de huurder dat zelf kan berekenen of een verwijzing naar een website waarop de huurder zelf een huurprijscontrole kan doen.
• de mogelijkheid voor de huurder om zich tot de verhuurder te wenden bij gebreken met daarbij een overzicht (of verwijzing naar een website) waaruit blijkt welke kleine herstellingen de huurder zelf dient te doen.
• een overzicht van de onderwerpen waarvoor de huurder zich kan wenden tot de huurcommissie of de kantonrechter. De verhuurder kan ook een verwijzing doen naar een website waar dit overzicht te vinden is.

Naast deze onderwerpen uit de ministeriële regeling moet de verhuurder nog de volgende informatie (schriftelijk!) verstrekken:

• als sprake is van een waarborgsom: de hoogte van deze waarborgsom en de wijze waarop wordt vastgesteld welk bedrag de huurder hiervan terugkrijgt na het eindigen van de huur. Ook moet vermeld worden binnen welke termijn dat gebeurt.
• contactgegevens van een contactpunt van verhuurder, waar de huurder terecht kan bij zaken die het gehuurde betreffen.
• contactgegevens van het meldpunt van de gemeente (kom ik later op terug).
• als sprake is van servicekosten: de betalingsverplichting van de huurder en dat jaarlijks een volledige kostenspecificatie aan de huurder moet worden verstrekt.
• de waardering van de kwaliteit van het gehuurde (puntenstelsel) op de datum van het ingaan van de huurovereenkomst en de daarbij behorende maximale huurprijs (als een prijsopslag geldt: dan daar het bewijs van).

Zoals gezegd: weer een hele lijst. Veel onderwerpen staan al in de huurovereenkomst. Voor zover dat niet het geval is, moet de verhuurder dit dus afzonderlijk en schriftelijk doen.

Toezicht en sancties

De gemeente waarbinnen het gehuurde zich bevindt is belast met het toezicht op de naleving van de WGV. De gemeente heeft de bevoegdheid sancties op te leggen als een verhuurder zich niet houdt aan de WGV.

De gemeente is verplicht een meldpunt in te richten waar huurders terecht kunnen als zij van mening zijn dat hun verhuurder zich niet houdt aan de WGV. De contactgegevens van dit meldpunt moeten in de huurovereenkomst worden opgenomen. Daarnaast heeft de gemeente nu de mogelijkheid om voor de verhuur van woningen een vergunningsplicht in het leven te roepen.

Als een verhuurder zich niet aan de WGV houdt, heeft de gemeente meerdere mogelijkheden om sancties op te leggen. De gemeente kan in eerste instantie volstaan met een aanschrijving om zo de verhuurder de kans te geven alsnog te voldoen aan de WGV. De gemeente kan verder forse boetes opleggen oplopend tot wel € 90.000,00. Ook kan de gemeente de vergunning tot verhuur intrekken (als binnen de gemeente een vergunningplicht geldt). De gemeente heeft daarnaast de mogelijkheid om het beheer van het gehuurde over te nemen. De gemeente stelt dan een eigen beheerder aan die als taak heeft te zorgen dat weer wordt voldaan aan de WGV, maar ook eventuele gebreken op te lossen. Alle kosten die daarmee samenhangen komen voor rekening van de verhuurder.

Conclusie

Voor bestaande huurovereenkomsten is het raadzaam om na te gaan of alle voorgeschreven informatie is verstrekt. Dat zal meestal niet het geval zijn en dan moet de verhuurder een informatiedocument opstellen en aan de huurder sturen.

Voor nieuwe huurovereenkomsten is het noodzakelijk dat wordt voldaan aan alle eisen uit de WGV en de informatieverplichting. De gevolgen kunnen groot zijn als dat niet het geval is.