In deze blog bespreek ik een praktijkcasus uit een recent kort geding waarin de huurder weigerde terug te keren naar zijn huurwoning na herstel van gebreken. Volgens hem was de woning nog steeds niet bewoonbaar. De kantonrechter moest oordelen of de verhuurder de huurder mocht verplichten om terug te keren. Deze uitspraak is interessant voor iedereen die te maken heeft met huurgeschillen (huurrecht), herstel verplichtingen of vragen over de bewoonbaarheid van een huurwoning.
De situatie
De huurder huurt een woning in een appartementencomplex van de verhuurder. Door een lekkage bij de bovenburen is vocht in de woning van de huurder gekomen en dat heeft uiteindelijk tot schimmelvorming geleid.
Daarnaast had de huurder aangegeven dat hij nog meer gebreken in zijn woning zag, waaronder de staat van de keuken en een niet werkende verwarming. Tussen de huurder en verhuurder speelt nog meer, maar daar gaat deze zaak niet over.
Huurder heeft pas in een laat stadium melding bij de verhuurder gemaakt van het aanwezig zijn van schimmel. Mede hierdoor was de schimmel gegroeid en in grote mate aanwezig in de woning.
Voor het verwijderen van de schimmel waren ingrijpende werkzaamheden nodig, waaronder het volledig verwijderen en vervangen van de gipswanden. Hiervoor was het noodzakelijk dat de huurder de woning tijdelijk zou verlaten en aan huurder is dan ook een vervangende woonruimte aangeboden.
Na veel discussie heeft de huurder uiteindelijk de tweede aangeboden woonruimte betrokken nadat hij de eerst aangeboden woning had geweigerd.
De huurder wil niet terugkeren
Nadat de verhuurder de werkzaamheden had voltooid, is dit aan de huurder gemeld en is de huurder uitgenodigd om de woning te bekijken om vervolgens terug te keren. De huurder heeft daar niet op gereageerd.
Vervolgens is de huurder in gebreke gesteld om terug te keren naar zijn eigen woning. Hierna kwam een brief van de jurist van de huurder.
De jurist schreef dat hij “niet genoeg papier op kantoor had om alle gebreken in de woning te beschrijven”.
Voor de verhuurder kwam deze mededeling als een grote verrassing aangezien alle gebreken waren verholpen (de verwarming was eerder al gerepareerd).
De verhuurder heeft de huurder opnieuw uitgenodigd om samen de woning te bekijken, zo nodig een lijstje te maken van punten die nog opgelost moeten worden en de sleutels over te dragen.
Ook nu liet de huurder niets van zich horen. De verhuurder zag dan ook geen andere mogelijkheid om dan maar een rechtszaak te starten. De huurder was de verhuurder echter voor.
In plaats van te reageren op de uitnodiging van de verhuurder, werd namens de huurder aan de verhuurder een dagvaarding in kort geding uitgereikt. De huurder eiste in kort geding (onder meer) dat de gebreken aan de woning zouden worden hersteld voordat de huurder kon terugkeren naar zijn eigen woning.
De rechtszaak
Uit de dagvaarding van de huurder bleek een opsomming van tien vermeende gebreken, die naar mening van de verhuurder geen van alle aanwezig waren. Voorafgaand aan de zitting (mondelinge behandeling) is door de verhuurder een tegeneis ingesteld.
De verhuurder heeft aan de rechter gevraagd de huurder te veroordelen de vervangende woning te verlaten omdat zijn eigen woning weer beschikbaar was.
Voorafgaand aan de zitting had de huurder (zonder medeweten van de verhuurder) de afdeling handhaving van de gemeente gevraagd de woning te inspecteren op bouwkundige gebreken en schimmelvorming.
Heel bijzonder, omdat de huurder eerder niet wilde ingaan op de uitnodiging van de verhuurder om de woning gezamenlijk te bekijken. Op de ochtend van de zitting kwam het rapport van de gemeente beschikbaar en kreeg de verhuurder dat in handen.
De rechter gaat zelf kijken
De kantonrechter besloot de zitting te starten in de eigen woning van de huurder, zodat de rechter zelf kon zien of er nog gebreken waren in de woning.
Nog voordat de rechter de woning kon bekijken, werd van de zijde van de huurder al aangegeven dat het eigenlijk maar om drie gebreken zou gaan: de keuken zou niet in goede staat zijn, er zou (nog steeds) schimmel in de woning aanwezig zijn en de verwarming zou niet werken. De andere zeven punten liet de huurder ter plekke vallen. Opmerkelijk.
De verwarming
Eerst werd gekeken naar de verwarming. De gemeente had al geconstateerd dat de verwarming functioneerde. Bij binnenkomst heeft de rechter geconstateerd dat de temperatuur in de woning “niet onbehaaglijk” was.
De verwarming bleek op de laagste stand te staan en de rechter heeft de verwarming dan ook op de hoogste stand gezet om te testen of de woning warm zou worden.
Nadat vervolgens eerst de andere gebreken waren bekeken, keerde de rechter terug naar de verwarming en toen bleek de verwarming weer op de laagste stand te staan. De knop was achter de rug van de rechter om door de huurder teruggezet op de laagste stand.
De rechter heeft dan ook geoordeeld dat er geen gebrek aan de verwarming was die de terugkeer naar de woning onmogelijk zou maken.
De keuken
De keuken was op diverse plaatsen beschadigd, een breuk in een kastdeurtje, een loshangend kastdeurtje en de keuken was erg vies. Namens de verhuurder is aangegeven dat de keuken in goede staat is opgeleverd bij aanvang van de huurovereenkomst en dat het aan de huurder is om de door hem veroorzaakte schade te herstellen.
De rechter heeft zich daar verder niet over uitgelaten, maar gesteld dat de staat van de keuken geen belemmering is om de woning normaal te gebruiken.
Schimmel
Het derde door de huurder gestelde gebrek was dat er nog steeds schimmel in de woning aanwezig zou zijn. De gemeente heeft in haar handhavingsrapport geconcludeerd dat er geen schimmel in de woning aanwezig was en ook de rechter heeft in de woning geen schimmel kunnen vaststellen.
De verhuurder heeft daarnaast uitgelegd wat allemaal is gedaan om de schimmel te verwijderen.
Op één plint aan de onderzijde van de keuken was een zwart plekje te zien wanneer deze plint werd weggehaald, maar daarvan was niet vast te stellen of dit nu schimmel was of viezigheid. Ook hier was de rechter dus van oordeel dat er geen belemmering was om terug te keren naar de woning.
Op de rechtbank
Nadat de woning was bekeken, werd de zaak voortgezet op de rechtbank. Door de huurder werd nu aangegeven dat het eigenlijk alleen nog maar ging over de verwarming. Dus van “er is te weinig papier om alle gebreken te beschrijven” naar “alleen de verwarming is een probleem”.
Op de zitting werden dan ook (terecht) de nodige vraagtekens gezet bij het verhaal van de huurder. Dat de huurder de verwarmingsknop had teruggedraaid werd ook niet in dank afgenomen door de rechter.
Verplichting tot terugkeer: het vonnis (ECLI:NL:RBMNE:2025:1307)
Nu van de gestelde gebreken niets was overgebleven, kwam de rechter tot de conclusie dat de vordering van de huurder tot herstel afgewezen werd.
De tegenvordering van de verhuurder werd toegewezen en de huurder werd veroordeeld de vervangende woning te ontruimen.
Reflectie op de zaak
Naar mijn mening had deze zaak eenvoudig voorkomen kunnen worden als de huurder in was gegaan op de uitnodiging van de verhuurder om gezamenlijk de woning te bekijken na de herstelwerkzaamheden.
De huurder heeft dat geweigerd en heeft zelf (zonder medeweten van de verhuurder) een “inspectie” gedaan en zelfs melding gedaan bij het Team Handhaving van de gemeente.
De huurder heeft hoog ingezet en lijkt daarbij niet voldoende oog te hebben gehad voor de feitelijke situatie.
De huurder procedeerde op basis van een toevoeging, maar deze dekt niet de proceskosten waarin de huurder nu is veroordeeld (en die hij niet kan betalen). In alle eerlijkheid vraag ik me af of de huurder daar vooraf (voldoende) op is gewezen.
Heeft u als huurder of verhuurder te maken met een vergelijkbare situatie? Neem contact op voor juridisch advies.
