Dit artikel gaat alleen over woningen in de vrije sector die door een bedrijfsmatige verhuurder worden verhuurd aan een particulier. Als de huurder dan een huurachterstand laat ontstaan en de verhuurder daarvoor naar de rechter gaat, is de rechter verplicht (uit zichzelf) de huurovereenkomst en de bepalingen uit de algemene voorwaarden te bekijken en te beoordelen of er geen oneerlijke bedingen in staan. Als de rechter van oordeel is dat een beding oneerlijk is, dan wordt dat beding vernietigd door de rechter (geldt het niet).
Beding over huurverhoging
In dit artikel behandel ik de actualiteit in de rechtspraak daar waar het gaat over de bedingen die de huurverhoging regelen.
Als in de huurovereenkomst (of algemene voorwaarden) staat dat de huur jaarlijks mag worden verhoogd met een percentage gelijk aan het CPI (consumentenprijsindex), dan wordt dat door de rechters als niet oneerlijk beoordeeld en mag de verhuurder dus op basis van dit beding de huur verhogen.
Recent hebben meerdere kantonrechters echter geoordeeld dat wanneer is bepaald dat de huur jaarlijks mag worden verhoogd met een percentage gelijk aan het CPI plus een opslag (van bijvoorbeeld 3 of 5%), een dergelijk beding oneerlijk is. De opslag wordt dan als oneerlijk gezien en daarmee het hele beding dat gaat over de huurverhoging.
Gevolg als een huurprijsaanpassingsbeding als oneerlijk wordt beoordeeld
Als een rechter van oordeel is dat een beding oneerlijk is, dan wordt het beding dus vernietigd (het geldt niet meer). Verder is bepaald dat op het gebruik van een oneerlijk beding de sanctie moet staan dat niet terug gevallen kan worden op de wet. Vertaald naar het beding dat de huurverhoging bepaalt: als dit beding vervalt omdat de rechter het als oneerlijk beoordeelt, dan heeft de verhuurder geen (andere) grond meer om een huurverhoging door te voeren gedurende de hele looptijd van de huurovereenkomst!
Het gevolg hiervan is dat een huurder alle huurverhogingen terug kan vragen. De kantonrechter in Amsterdam heeft dit ook zo beslist. De verhuurder had de huurder gedagvaard vanwege een huurachterstand. In de huurovereenkomst stond een bepaling dat een huurverhoging mogelijk maakte overeenkomstig het CPI vermeerderd met een aantal procent. De kantonrechter was van oordeel dat dit beding oneerlijk was en vernietigde het beding. Dit had tot gevolg dat het beding dus geen werking meer had en werd geacht nooit te hebben bestaan. De consequentie hiervan was dat de verhuurder achteraf dus ook geen recht had om huurverhogingen door te voeren en de huurder alle huurverhogingen vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst onverschuldigd (dus ten onrechte) had betaald. Bovendien ging de huurprijs terug naar de aanvangshuurprijs. Aangezien het hier ging om een huurovereenkomst die al lange tijd liep, werd door de kantonrechter bepaald dat de huurder een bedrag van bijna € 68.000,00 onverschuldigd had betaald in plaats van dat de huurder werd veroordeeld tot betaling van een huurachterstand.
De huurprijs werd bovendien bepaald op het bedrag dat was afgesproken ten tijde van het ingaan van de huurovereenkomst, € 865,00 per maand, en kwam daardoor dus veel lager uit dan de huurprijs inclusief de vele jaren van verhogingen (de meest recente huurprijs bedroeg € 1.534,75 per maand).
Deze redenatie is nog een aantal keer herhaald in andere zaken. Verhuurders in de vrije sector die een beding in de overeenkomst of algemene voorwaarden hebben dat uitgaat van een opslag bovenop het CPI, lopen dus een groot risico dat zij het bedrag van de huurverhogingen moeten terugbetalen en ook geen huurverhoging kunnen doorvoeren zolang de huurovereenkomst loopt.
Voor de beeldvorming: uit onderzoek blijkt dat als deze uitspraken in stand blijven verhuurders in totaal een bedrag van circa € 6,4 miljard moeten terugbetalen. Bovendien daalt de waarde van de vrije sector huurwoningen met 24 tot 40% (bron: ivbn.nl).
Vragen aan de Hoge Raad:
De gevolgen voor de verhuurders zijn dus heel erg groot. Mede gezien de grote belangen heeft de kantonrechter uit Amsterdam vragen aan de Hoge Raad gesteld over dit onderwerp. Dit zijn zogenaamde prejudiciële vragen. Een prejudiciële vraag is een vraag van kantonrechter, rechtbank of gerechtshof aan de Hoge Raad om uitleg te geven aan een rechtsregel. Deze uitleg moet nodig zijn om in de zaak te kunnen beslissen.
De Hoge Raad gaat vervolgens de vragen beantwoorden en op basis van het antwoord van de Hoge Raad kan (in dit geval) de kantonrechter een beslissing nemen.
Voordat de Hoge Raad een beslissing neemt, krijgt de Hoge Raad een advies van een Procureur-Generaal. Een Procureur-Generaal (PG) is een onafhankelijk adviseur bij de Hoge Raad. Dit advies van de PG wordt vaak gevolgd, maar niet altijd. In de zaak over de huurverhogingen heeft de PG nu een advies gegeven.
Advies Procureur Generaal
Splitsing:
Als eerste heeft de PG aangegeven dat het beding dat de huurverhogingen regelt moet worden gesplitst. Het ene deel gaat over de indexatie (meestal het CPI) en het andere deel over de opslag. De PG is van mening dat beide delen afzonderlijk door de rechter moeten worden beoordeeld. Als de indexatie is gebaseerd op een redelijk indexcijfer (zoals het CPI), dan kan dit deel van het beding in stand blijven. Voor de verhuurders is dat goed nieuws omdat dan in ieder geval een huurverhoging op basis van indexatie mogelijk is en blijft en dat deel ook niet terugbetaald hoeft te worden.
Met betrekking tot de opslag is de PG van mening dat een dergelijk beding niet per definitie oneerlijk is. Gekeken moet worden naar de hoogte van de opslag en of dit in de gegeven omstandigheden oneerlijk is. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gekeken naar de opslagpercentages bij de jaarlijks door de minister vastgestelde huurstijgingen in de sociale sector. Dus ook het opslagpercentage hoeft niet oneerlijk te zijn, zo wordt een opslag van 3% als aanvaardbaar beschouwd door de PG. Het mag duidelijk zijn dat hoe hoger het opslagpercentage is, hoe sneller het als oneerlijk zal worden aangemerkt.
Gevolgen:
In het advies van de PG blijven de gevolgen van een oneerlijk beding hetzelfde. Dus als een indexatie en/of opslag als oneerlijk wordt beoordeeld, dan wordt dit beding (al dan niet gedeeltelijk als splitsing mogelijk blijkt) geacht niet te hebben bestaan. Alle huurverhoging op basis van dit beding vervalt dan en moet door de verhuurder aan de huurder worden terugbetaald.
Een bijkomend gevolg is dat in de belangenafweging om bij een huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst uit te spreken, kan worden meegewogen dat een deel van de huurachterstand het gevolg was van een oneerlijk beding. Dat werkt dan in het nadeel van de verhuurder en kan tot gevolg hebben dat geen ontbinding van de huurovereenkomst wordt uitgesproken, ook al bedraagt de huurachterstand nog steeds meer dan drie maanden.
Het woord is aan de Hoge Raad:
De Hoge Raad moet nu een uitspraak doen. Zoals gezegd: het is niet zeker dat de Hoge Raad het advies van de PG volgt. Naar verwachting zal de Hoge Raad na de zomer uitspraak doen. Het advies van de PG geeft de verhuurders hoop, maar of deze hoop ijdel blijkt weten we pas als de Hoge Raad heeft gesproken.
