In mijn vorige blog schreef ik over de aanstaande wetswijzigingen op het gebied van de mogelijkheid tot het tijdelijk verhuren van woonruimten. Maar op het gebied van huurrecht staat echter nog een belangrijke wetswijziging op stapel. Deze zal waarschijnlijk per 1 juli 2024 van kracht zijn. Op deze datum wordt namelijk het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) gewijzigd. Dit bepaalt de regels met betrekking tot de huurprijs die een verhuurder mag vragen voor een woonruimte.
Met deze wijziging wordt de zogenaamde “middenhuur” geïntroduceerd en dat kan voor verhuurders verstrekkende gevolgen hebben bij het afsluiten van een huurovereenkomst na de ingangsdatum van deze wetswijziging.
Hoe is de situatie nu
Om de te bepalen wat een redelijke huurprijs voor een woning is, wordt de woning gewaardeerd met een aantal punten. Deze punten worden bepaald aan de hand van de eigenschappen van de woningen en de voorzieningen die in de woning aanwezig zijn.
Is het puntenaantal 147 of lager, dan wordt de woning beschouwd als een woning in de gereguleerde sector (ook wel niet-geliberaliseerde sector genoemd). Dat heeft tot gevolg de maximaal redelijke aanvangshuurprijs is bepaald door de overheid. Een puntenaantal van 147 komt overeen met een maximale huurprijs van € 879,66 (prijspeil januari 2024).
Als uit de huurovereenkomst een hogere huurprijs blijkt, of blijkt dat het puntenaantal ten onrechte hoger is bepaald dan 147, dan heeft de huurder het recht om binnen zes maanden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst aan de huurcommissie te verzoeken de huurprijs naar beneden vast te stellen. De uitspraak van de huurcommissie is vervolgens bindend (daar mag niet vanaf worden geweken).
Geliberaliseerde huur
Als het puntenaantal hoger ligt dan 147, dan wordt gesproken van geliberaliseerde huur (ook wel vrije sector genoemd). Het staat de huurder en verhuurder dan vrij om zelf een huurprijs overeen te komen. De huurcommissie mag dan alleen op verzoek van beide partijen een advies geven over de maximaal redelijke huurprijs, maar dit advies is (zoals het woord al doet vermoeden) niet bindend.
In de praktijk lijdt de grens van 147 punten tot een scheefgroei. Wordt de woning namelijk gewaardeerd met 147 punten, dan mag de huur niet hoger zijn dan € 879,66. Als de woning met één punt meer wordt gewaardeerd, dan is de hoogte van de huur vrij te bepalen door huurder en verhuurder. Als we bijvoorbeeld kijken naar de woningmarkt van Amsterdam, kan het zo maar zijn dat voor een woning van 148 punten een veelvoud wordt gevraagd van de huurprijs van een woning van 147 punten. Het verschil tussen beide woningen is echter vaak verwaarloosbaar.
Wat gaat er veranderen?
Met de wijziging van het Bhw doet de zogenaamde middenhuur zijn intrede. Dit is een nieuwe categorie huurwoningen tussen de gereguleerde sector en de geliberaliseerde (vrije) sector. De woningen met een puntenaantal vanaf 148 tot en met 186 gaan in deze nieuwe categorie vallen (het middensegment). Dat betekent dat de geliberaliseerde (vrije) sector na de ingangsdatum van deze wet pas begint bij een puntenaantal vanaf 187.
De redenen voor deze wijzigingen zijn:
- De prijs van woningen moet beter in verhouding staan tot de kwaliteit van de woning (tegengaan van excessieve huren);
- Het vergroten van de kans van de middeninkomens op een betaalbare woning.
Wat zijn de gevolgen
Voor de woningen in het middensegment gaan vergelijkbare regels gelden als voor woningen in de gereguleerde sector. Net als in de gereguleerde sector hebben partijen op een aantal punten geen vrijheid meer:
- Ook voor het middensegment geldt een maximaal redelijke aanvangshuurprijs. Voor een woning met 186 punten is dat een maximale huurprijs van € 1.123,13 (prijspeil januari 2024);
- Huurders krijgen toegang tot de huurcommissie;
- Huurders krijgen huurprijsbescherming. Niet alleen ten aanzien van de maximale aanvangshuurprijs, maar ook ten aanzien van de jaarlijkse huurprijsstijging. De huur mag namelijk maximaal stijgen met de CAO-loonontwikkeling + 1%.
Tegelijk wordt een aantal regels met betrekking tot het waarderen van een woning aangepast. Hiermee wordt de waardering van de kwaliteitsaspecten van de huurwoningen verbeterd, zodat het stelsel van de waardering van woningen beter aansluit bij de kwaliteit van de woningen in de middenhuur.
Deze regels gaan gelden voor huurovereenkomsten die worden gesloten na de ingangsdatum van deze wetswijziging.
De gevolgen voor verhuurders van woningen in het middensegment kan groot zijn. Op de huidige woningmarkt (zeker in de grote steden) ligt de markthuurprijs voor woningen in het middensegment (veel) hoger dan na deze wetswijziging als maximaal redelijke huurprijs wordt voorgeschreven. Bij het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst, zal de huur dus (veel) lager worden. Bovendien heeft de huurder het recht om de aanvangshuurprijs binnen zes maanden na de ingangsdatum te laten toetsen door de huurcommissie. Als dan zou blijken dat de woning die oorspronkelijk is verhuurd als vrijesectorwoning toch een puntenaantal heeft dat valt in het middensegment, dan wordt de huurprijs met terugwerkende kracht alsnog vastgesteld op het bedrag dat maximaal redelijk wordt geacht. Dat kan een flink verschil opleveren.
Alleen bij woningen met een puntenaantal van 187 of meer hebben de verhuurder en huurder de vrijheid om zelf een huurprijs overeen te komen zonder dat deze huurprijs door de huurcommissie kan worden aangepast.
Nieuwe terminologie
Met de introductie van het middensegment, is ook gekozen voor nieuwe terminologie voor de verschillende soorten woningen:
- Wat nu wordt aangeduid met “de gereguleerde sector” of “de niet-geliberaliseerde sector”, gaat voortaan “Laagsegment” heten (dat zijn dus de woningen met een puntenaantal tot en met 147);
- De nieuwe categorie middenhuur (de woningen met een puntenaantal van 148 tot en met 186) worden aangeduid met “Middensegment”;
- Het laagsegment en middensegment worden samen “Gereguleerd segment” genoemd;
- De vrije of geliberaliseerde sector (woningen met een puntenaantal van 187 of meer) wordt voortaan “Hoogsegment” genoemd.
